2018-02-06
Szukając mieszkania zwracamy uwagę na wiele różnych aspektów: lokalizację, rozkład, technologię wykonania i oczywiście cenę za metr. Jedną z zasadniczych kwestii jest też sposób finansowania wymarzonej nieruchomości.
Jak mawia klasyk „oczywistą oczywistością” jest stwierdzenie, że obecnie zdecydowana większość mieszkań jest nabywana w oparciu o finansowanie kredytem hipotecznym. Poniżej zamieściłem odpowiedzi na kilka pytań często zadawanych przez osoby ubiegające się o kredyt mieszkaniowy.
1.Czym jednak jest sam kredyt hipoteczny i czym różni się od innych? Otóż ten typ kredytu jest z reguły najtańszym produktem kredytowym. Średnie oprocentowanie obecnie nie przekracza 4%, prowizje i opłaty kredytowe średnio oscylują na poziomie 2% przy czym mamy na rynku oferty, które premiując 20% wkład własny potrafią zejść z prowizji za udzielenie nawet do 0%. Kolejnym wyróżnikiem jest okres na jaki możemy zaciągnąć zobowiązanie. Elastyczne podejście Banków oraz oparcie w zabezpieczeniu na nieruchomości pozwala dostosować okres kredytowania do możliwości finansowych nabywcy. W zależności od banku może być to nawet 30 lat – przy tym przedziale czasowym, obecnie rata za 100 tys. złotych wynosi około 480 zł miesięcznie. Watro pamiętać, że zaciągając kredyt hipoteczny nadal jesteśmy właścicielami i dysponentami mieszkania.
2. Jeżeli bank nie jest właścicielem nieruchomości, to w jaki sposób jest na niej zabezpieczony? Bank minimalizuje swoje ryzyko wpisując się do Księgi Wieczystej, a konkretnie działu IV – Hipoteki. Wpisana tam kwota, nie jest to kwota zobowiązania wobec instytucji, która finansowała zakup, ale pozwala w uproszczony sposób dochodzić należności do właśnie tego limitu. Jeżeli kredytobiorca nie spłaca zobowiązania i wyniku tego Bank ponosi dodatkowe koszty związane z niespłaconym kapitałem, odsetkami od użyczonej kwoty oraz kosztami postępowania mającego na celu odzyskanie środków to właśnie wysokość hipoteki jest górną granicą roszczenia.
3.Jakie rodzaje dochodu akceptują Banki? Polski portfel hipotecznych ofert bankowych dopuszcza w trakcie kredytowania opierania się o różnorakie źródła dochodu: umowy o pracę, o dzieło, zlecenia, wszelkiego rodzaju działalność gospodarczą, najem, a nawet świadczenia dodatkowe typu delegacje. Mimo, że polski system nie jest najbardziej liberalny na świecie, dobremu doradcy daje możliwość doboru odpowiedniej oferty dla zdecydowanej większości klientów. Poszczególne banki różnie podchodzą do tych samych źródeł dochodu inaczej wyznaczają np. minimalny okres osiągania dochodu, czy przeliczają dochody z działalności gospodarczej.
4. Czym różni się rynek wtórny od pierwotnego? W dużym skrócie można stwierdzić , ze rynek wtórny to nieruchomości już zasiedlone wcześniej, zaś pierwotny to te, których właścicielami jesteśmy jako pierwsi. Banki kredytują oba rodzaje, ale są świadome różnicy dotyczącej także jakości zabezpieczenia. Inaczej wycenią mieszkanie, które ma już swoje najlepsze lata za sobą, a inaczej świeży apartament, który ma potencjał na utrzymanie, a nawet zwiększenie wartości w ciągu kolejnej dekady.
5.Jak finansować nieruchomość w budowie? W większości przypadków możemy dogodnie kredytować budowę. Bank w jej trakcie wypłaca transze, które są przeznaczone na realizacje kolejnych etapów inwestycji oraz w oparciu o ich zakończenie rozlicza środki. Sytuacja tak ma miejsce przy kredytach na budowę domów systemem gospodarczym oraz realizacji deweloperskich. Deweloper zgodnie z obecnie obowiązującymi wytycznymi działa w oparciu o regulacje ustawowe, które same w sobie oraz w połączeniu z kontami powierniczymi, na które są wpłacane środki zabezpieczają inwestora. UWAGA ! Inaczej ma się sytuacja z firmami budowlanymi, które realizują inwestycje wielolokalowe, ale mogą dopiero zbywać mieszkania po przekazaniu lokalu do użytkowania. Mimo, ze klienci mają podpisane umowy rezerwacyjne, często z wysokimi zadatkami, banki ze względu na ryzyko przystąpią do rozpatrzenia wniosku dopiero po formalnym odbiorze lokalu.
Oczywiście kwestii, które moglibyśmy poruszyć jest znacznie więcej, mam jednak nadzieję, że udało mi się odpowiedzieć chociaż na kilka podstawowych zagadnień. Na bardziej szczegółowe konsultacje zapraszam do oddziału firmy Expander mieszczącego się na ulicy Krzywoustego 4a w Gorzowie Wlkp.
Pozostaje do dyspozycji
Marcin Garczyński
Dyrektor Oddziału, Ekspert Finansowy
Expander