Jak bezpiecznie i bez zbędnych niespodzianek wynająć mieszkanie?

W dzisiejszych czasach wynajęcie mieszkania może być dużym wyzwaniem. Jak więc go szukać? Na co zwrócić uwagę? Czy skorzystać z pomocy pośrednika? Jak powinna wyglądać poprawnie sporządzona umowa najmu? Postaram się Państwu odpowiedzieć na te i wiele innych nurtujących pytań dotyczących wynajmu nieruchomości.
Aby dokładnie opisać proces najmu, na wstępie proponuję wyjaśnić jego znaczenie. Według Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), art. 659. – Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Podejmując decyzję o wynajmie, na samym początku należy ustalić jakim budżetem dysponujemy i jakie są nasze dotychczasowe miesięczne przychody oraz koszty, gdyż podpisując umowę najmu, zobowiązujemy się płacić uzgodniony czynsz przez cały jej okres trwania, niezależnie od tego, w jakiej sytuacji finansowej jesteśmy w danym miesiącu. Należy również pamiętać o kwocie kaucji. Przeważnie właściciele żądają kwoty w wysokości jednomiesięcznego czynszu najmu, ale bywa też, że Wynajmujący wymaga jego 3-krotności! Nie należy się tym martwić, kaucja występuje tutaj jako pewien rodzaj zabezpieczenia środków na wypadek zalegania z opłatami czy pokrycie ewentualnych szkód materialnych przez najemcę. Jeżeli wszystko, jest „OK” kaucja, powinna zostać zwrócona przy zakończeniu umowy najmu i rozliczeniu kosztów eksploatacyjnych.
Decydując się, na wynajem mieszkania dobrze, jest przemyśleć jaka powierzchnia i ilość pokoi będzie nam potrzebne, jak długo będziemy przebywać w danej nieruchomości w ciągu dnia i ile przestrzeni na co dzień będziemy wykorzystywać. Dużo zależy też oczywiście od naszych możliwości finansowych. Ze względu na wysoki popyt, ceny najmu są bardzo zróżnicowane. Kształtują je między innymi również takie czynniki jak lokalizacja, piętro, standard, koszty eksploatacyjne, wyposażenie. Warto też zwrócić uwagę na wyposażenie mieszkania, gdyż ma to duży wpływ na kwotę czynszu najmu. Mieszkania umeblowane są droższe, ale w zamian za to nie musimy martwić się o łóżko czy szafki. Jeżeli więc nie planujemy kupna mieszkania, a nasz tryb nie pozwala na dłuższe osiedlenie się w jednym miejscu, pamiętajmy, że gdybyśmy zdecydowali się na mieszkanie bez mebli, to po rozwiązaniu umowy najmu meble trzeba będzie zabrać ze sobą, a to generuje dodatkowe koszty. Dobrze też przed wyborem nieruchomości sprawdzić jej lokalizację i położenie względem niezbędnych dla nas punktów. W wielu miastach ceny mieszkań na wynajem często zależą od bliskości uczelni, szkół, a przede wszystkim miejsc pracy jak dużych zakładów pracy. Warto też zwrócić uwagę na infrastrukturę wokół budynku.
Przy poszukiwaniu mieszkania na wynajem warto przemyśleć, czy robimy to na własną rękę, czy z pomocą pośrednika. Zdecydowanie największą różnicą pomiędzy samodzielnym szukaniem nieruchomości a korzystaniem z usług pośrednika jest kwestia finansów i bezpieczeństwa (lub jego brak). Szukając mieszkania prywatnie, na początku nie poniesiemy żadnych kosztów. Możemy jednak sporo zaryzykować, jeżeli popełnimy błąd, źle ocenimy sytuację lub nie zadbamy o prawidłowe zapisy w umowie najmu. Stawka dla pośrednika jest jednorazowa zazwyczaj równa wysokości miesięcznego czynszu najmu. Pośrednik doradzi nie tylko, na co zwrócić uwagę przy wyborze mieszkania, ale także objaśni szczegóły umowy najmu i postara się o jak najlepszą komunikację pomiędzy dwoma stronami. Zatem w sytuacji, której zdecydujemy się na pośrednictwo, pamiętajmy, że zapłacimy za nie po zakończeniu całej transakcji, czyli wtedy, gdy faktycznie mamy mieszkanie wynajęte. Tym samym możemy czuć się bezpieczni z uwagi na fakt, że Pośrednik w obrocie Nieruchomościami zgodnie z art. 181 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015r. Nr 0, poz. 782) jest ubezpieczony za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności Pośrednika. Należy pamiętać, że pośrednik dba o interesy zarówno właściciela mieszkania, jak i najemcy, dlatego przygotowując umowę najmu, stosuje w niej zapisy zgodne z obowiązującymi przepisami i prawem.
Gdy zapadnie już decyzja o podpisaniu umowy najmu na wybrane mieszkanie ze strony Wynajmującego możemy spodziewać się dwóch rodzajów umów: tradycyjna umowa najmu bądź tzw. najem okazjonalny.
Umowa najmu tradycyjnego mieszkania nie jest regulowana wyłącznie przepisami Kodeksu cywilnego, czyli aktu prawnego regulującego w zasadzie znaczną część umów funkcjonujących w obrocie prawnym. W przypadku tej umowy Kodeks cywilny znajduje zastosowanie, ale jego rola jest wyłącznie pomocnicza. Największą rolę w przypadku umowy najmu mieszkania odgrywają przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, które chronią prawa najemcy w sposób dużo silniejszy, niż wynikałoby to z przepisów Kodeksu cywilnego. Co istotne, stosowania przepisów Ustawy o ochronie praw lokatorów nie można wyłączyć w przypadku umowy najmu mieszkania. Oznacza to, że nawet jeżeli w treści umowy postanowisz, że do tej umowy będą miały zastosowanie wyłącznie przepisy Kodeksu cywilnego, to i tak zastosowanie będą miały przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów. Warto przede wszystkim wiedzieć o tym, że najemca wybierający tradycyjny najem w razie eksmisji ma prawo do pomieszczenia tymczasowego i ewentualnie mieszkania socjalnego. Najem okazjonalny natomiast to specyficzna forma najmu, która różni się od ww. wynajmu uproszczoną procedurą eksmisyjną i brakiem niektórych innych regulacji. W tym przypadku oprócz zawarcia umowy najmu okazjonalnego niezbędna będzie wizyta u notariusza w celu podpisania: oświadczenia o poddaniu się egzekucji przez Najemcę ze wskazaniem lokalu, w którym mógłby zamieszkać + oświadczenie właściciela/osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, który wskazał najemca, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy. Forma najmu okazjonalnego, choć czasem może wydawać się czymś nieprzyjemnym, jest wyłącznie tylko zabezpieczeniem interesów Wynajmującego przed nieuczciwym Najemcą. Od lat w mediach słyszy się o nieuczciwych Najemcach niepłacących za mieszkanie, z którymi Właściciele nie mogą sobie poradzić. Tym samym Najemca, który nie zalega, z opłatami, może mieszkać bez obaw.
Etapem końcowym jest protokół zdawczo-odbiorczy, który odbywa się w momencie przekazania kluczy przez właściciela mieszkania do rąk najemcy. W wyżej wymienionym protokole powinny znaleźć się aktualne stany liczników (gaz, prąd, woda). Jest to bardzo istotne, ponieważ to na ich podstawie wyliczana jest wartość opłat za media. W protokole zdawczo-odbiorczym zawierana jest również informacja o stanie wyposażenia, które znajdują się w mieszkaniu. Niektórzy właściciele sporządzają bardzo szczegółowe listy, w których wymieniają dosłownie każdy element, inni natomiast wpiszą na nią tylko najważniejsze lub najbardziej wartościowe przedmioty. Dlatego dla własnego bezpieczeństwa, podpisując taki protokół, należy sprawdzić, czy wszystkie wymienione w nim elementy rzeczywiście znajdują się w mieszkaniu i czy ich stan odpowiada zapisanemu w dokumencie. W przypadku wynajmu z pomocą Pośrednika możemy wymagać od niego wykonania wszystkich tych czynności. Biuro Nieruchomości przygotowuje wspomniany protokół i dba o przepisanie odpowiednich umów z dostawcami mediów.
Mam nadzieję, że wskazówki zawarte w wyżej opisanym artykule pomogą osobom, które zdecydowały się na wynajem mieszkania. W razie dalszych pytań zapraszam do kontaktu.